Obsługa prawna inwestycji będzie potrzebna od początku
Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że budowa przeciętnego lokalu przez polskiego dewelopera trwa około 24 miesiące. Ten wynik nie zmienia się już od lat. Warto jednak pamiętać, że cały proces inwestycyjny jest o wiele dłuższy czasowo. Od samego jego początku, powinna być prowadzona odpowiednia obsługa prawna inwestycji. Taka usługa wbrew pozorom nie musi zaczynać się od analizy (audytu) stanu prawnego nieruchomości gruntowej, którą zamierza wykorzystać deweloper. Warto pamiętać, że wiele przedsięwzięć deweloperskich jest realizowanych przez spółki celowe (m.in. ze względu na dostęp do finansowania bankowego). Kwestie związane z konstrukcją umowy spółki celowej oraz jej rejestracją w Krajowym Rejestrze Sądowym są bardzo ważne. Już na tym etapie dobra obsługa prawna inwestycji wydaje się niezbędna.
W dalszej kolejności prawnik będzie zajmował się nie tylko sprawdzeniem stanu prawnego działki, którą zamierza kupić deweloper. Kompleksowa obsługa prawna inwestycji deweloperskich uwzględnia również wsparcie związane z:
-
zakupem działki pod inwestycję deweloperską
-
analizą i negocjacją umów pomiędzy deweloperem i wykonawcami
-
przygotowaniem dokumentów (m.in. umów i formularzy informacyjnych) dla nabywców lokali lub domów
-
opracowaniem regulaminów promocji i sprzedaży, a także procedur reklamacyjnych (wraz ze wzorami dokumentów)
-
przygotowaniem polityki bezpieczeństwa danych osobowych klientów oraz zasad ich przetwarzania
Niekiedy obsługa prawna inwestycji deweloperskich uwzględnia również inne usługi. Przykładem są chociażby praktyczne szkolenia prawne dla pracowników spółek deweloperskich.
Inwestorom trudno jest nadążyć za zmianami prawnymi …
Wiele osób zarządzających spółkami deweloperskimi, posiada już sporą wiedzę praktyczną dotyczącą prawnych aspektów inwestycji. Nie oznacza to jednak, że w firmach zarządzanych przez takich doświadczonych menedżerów obsługa prawna inwestycji deweloperskich będzie niepotrzebna. Warto zdawać sobie sprawę, że osoby zarządzające spółkami deweloperskimi podobnie zresztą jak ich podwładni, po prostu nie mają czasu na dokładne śledzenie zmian prawnych. Takich kłopotliwych zmian, niestety nie brakuje.
Najlepszym przykładem może być całkowita zmiana ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie 1 lipca 2022 r. Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza bardzo daleko idące zmiany. Dotyczą one między innymi: wnoszenia obowiązkowych składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zastosowania przepisów chroniących konsumenta w przypadku ukończonych inwestycji, uregulowania umów rezerwacyjnych i wprowadzenia nowych zasad odpowiedzialności inwestora za wady budynku.